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上海影響辦公樓租賃的具體因素分析

1.地段和品質(zhì)因素

.地段位置以及寫字樓的整體品質(zhì)是決定寫字樓的租賃需求和租金價格的首要因素。上海市超過70%

的甲級寫字樓都集中在以南京西路商務(wù)區(qū)，陸家嘴商務(wù)區(qū)扥飯館六大中心商務(wù)區(qū)。與周邊區(qū)域相比

，這些核心商務(wù)區(qū)的租金水平和出租率都明顯要高。需要強調(diào)的是，地段包含的要素很復雜，包括

了商業(yè)氛圍，業(yè)態(tài)等項固定因素。以北京東路的東銀大廈和科技京城為例，它們處于南京西路商務(wù)

區(qū)，按說地理位置優(yōu)勢明顯，但是之前也曾面臨著較多制約因素---該地段周有較多老式里弄，道路

普通較窄，而且北京東路是有名的"汽配一條街",沿街遍布五金商鋪，影響了物業(yè)的商務(wù)價值。隨著

北京路整體定位的調(diào)整，這些制約因才逐漸消除。寫字樓的品質(zhì)包含很多因素，最主要的是大廈的

整體外觀和知名度等等。在這些方面，新建的寫字樓，尤其是現(xiàn)在的寫字樓具備一定的優(yōu)勢。

2.物業(yè)服務(wù)水平

上海寫字樓租賃對物業(yè)服務(wù)水平的重視度越來越高，并且正在逐漸與國際接軌。一個最明顯的表現(xiàn)

就是，越來閱讀的寫字樓正在與第一太平戴維斯，世邦魏理仕等國外知名物業(yè)公司合作，提升寫字

樓的物業(yè)管理水平。其中不乏一些建造年代較早的寫字樓，如恒基，百騰等。在提升物業(yè)服務(wù)水平

方面，這些國外物業(yè)管理公司有很多方面值得我們學習，尤其是它們都非常注重從細節(jié)入手。例如

：許多早期寫字樓都存在電梯數(shù)量過少，高峰時期擁堵嚴重的情況。國外物業(yè)常會采取與樓內(nèi)企業(yè)

溝通協(xié)商，分段上下班的策略，錯峰的效果非常明顯。

3.整體布局

整體布局包括了建筑的結(jié)構(gòu)性布局以及也太的布局，這兩方面對于寫字樓的租賃情況都具有一定的

影響。建筑的結(jié)構(gòu)性布局大體都在建設(shè)之初定型，后期調(diào)整空間較小，成本較高。但在業(yè)態(tài)布局方

面，合理的布局調(diào)整確實能夠使寫字樓的整體商務(wù)服務(wù)水平有較大提升。近些年建成的寫字樓，都

是集商場，餐飲，辦公于一體的綜合性物業(yè)，很多甚至設(shè)置專門的商務(wù)中心，提供飛機票代辦，取

款，場會，企業(yè)工商注冊登記代理等商務(wù)服務(wù)。許多早期的寫字樓也因此加快了業(yè)態(tài)調(diào)整的步伐。

4.辦公環(huán)境與硬件設(shè)施

我們發(fā)現(xiàn)，對各高檔的寫字樓的租戶來說，在包括中央空調(diào)，水暖，通信在內(nèi)的各寫字樓內(nèi)部設(shè)施

的水平，雖各有差異，但整體感覺并不明顯。從實際情況來看，雖然某些建造年代較早的寫字樓的

硬件設(shè)施的確存在諸如電梯數(shù)量過少的問題，但這種情況是普遍存在的，并沒有對這些寫字樓的租

賃造成明顯的影響。

拓展閱讀：上海辦公樓租賃