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今年第一季度，更多的大宗交易正被擺在談判桌上，但價格卻沒那么高了。在上海市場大宗交易中最受歡迎的寫字樓資產(chǎn)，今年第一季度的價格跟去年的預(yù)期價格相比，已經(jīng)有了15%-20%的回落。

從表面來看，外資正在變得活躍，實際上卻是內(nèi)資在變化。耀光奧菲斯直租網(wǎng)在接受界面新聞記者采訪時表示，正是因為國內(nèi)投資者及開發(fā)商融資成本與日俱增，給了境外投資者更多的收購機會。大宗交易最近的一波行情是從2014年年底開始出現(xiàn)，交易數(shù)量和交易金額均在2016年、2017年期間達到頂峰狀態(tài)，2018年整體開始呈現(xiàn)下行趨勢。在這一波行情中，外資被“冒頭”的內(nèi)資力壓。不是外資不想?yún)⑴c，實際上他們一直在積極參與收購出價，但在市場環(huán)境和資金鏈寬松的情況下，有時內(nèi)資競價更積極，相對而言競價成功概率更高。但到了2018年去杠桿的環(huán)境下，內(nèi)資的大熱勢頭陡降。

2018年下半年伊始，大宗交易市場走向下坡路。根據(jù)Real Capital Analytics及耀光奧菲斯直租網(wǎng)市場研究部數(shù)據(jù)，去年全年大宗成交（指人民幣1億元以上成交，不含開發(fā)地塊）總額為人民幣1888億元，相比2017年同比下降20%；上海2018年全年大宗成交額720.5億元，同比降低31%。實際上，在2016年年末普遍降杠桿以來，中國房地產(chǎn)投資市場的活躍性以及投資者類別都已經(jīng)開始發(fā)生變化。不過，大宗物業(yè)交易市場的反應(yīng)總是相對滯后一些。

市場是從去年的五、六月份開始慢下來，政策對于大宗交易有滯后性，因為大宗交易的周期都比較久。今年年初資金面相對放松，市場可能會開始回暖，但對大宗交易市場整體轉(zhuǎn)好是否帶來積極的影響，預(yù)計到今年年中或者下半年才會進一步體現(xiàn)，至少目前來看仍是境外基金比較積極?！彼袛?，境外房地產(chǎn)基金之前在報價上通常不占優(yōu)勢，而市場形勢的轉(zhuǎn)換為境外投資者打開新局面，預(yù)計在未來的12-18個月間，境外投資者在市場上將更為積極活躍。內(nèi)資由于過去兩三年的激進收購動作，接下來或?qū)⒚媾R退出的壓力。

與此同時，在大宗物業(yè)交易中一直最受歡迎的寫字樓資產(chǎn)，今年在價格上有了一定的回落調(diào)整。耀光奧菲斯直租網(wǎng)告訴界面新聞記者，過去兩年上海寫字樓資產(chǎn)的交易量很大，價格也被推得較高，但目前部分在售寫字樓業(yè)主愿意接受的成交價格跟去年的預(yù)期價格相比，已經(jīng)有了15%-20%的回落，這其中包括多方面原因。主因還是去年價格推升太高，已經(jīng)有不理性的成分；其次，外部環(huán)境也對寫字樓租賃市場產(chǎn)生了一定影響，這主要是一種預(yù)期上的作用，買家正在變得謹慎和觀望。一些參與收購報價的外資認為，現(xiàn)在來自于內(nèi)資的競爭少了，也會對業(yè)主的報價進行議價。

上海寫字樓市場整體的增量較大，空置率也有所提升，而對未來兩三年的租金預(yù)測，朱兆榮表示這項預(yù)判會比較保守，整個市場不夠樂觀，因此中介方的傭金也在提高。在這種情況下外資為何仍繼續(xù)加碼投資中國的大宗物業(yè)？相比于歐美成熟市場的低風險、低回報，盡管中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了20多年，但在外資眼里還是剛起步的市場，尤其是以商辦物業(yè)為主的大宗交易市場，他們覺得在這個市場還是能找到回報率非常不錯的機會。盡管國內(nèi)融資成本要高于發(fā)達國家市場，項目凈收益率一般在4%左右，也并不高，但外資看中的是租金增長和退出時的資產(chǎn)增值。

目前的內(nèi)資層面也有一些積極因素，或?qū)⒂瓉砀嗾呱系姆砰_。首先，中國基本養(yǎng)老保險基金投資潛力巨大，在美國、新加坡以及加拿大等成熟市場，養(yǎng)老保險基金是投資市場上核心資產(chǎn)的主要買家。隨著中國養(yǎng)老保險基金的投資管理更加完善，支持政策進一步落實，預(yù)計在商業(yè)地產(chǎn)投資市場上能看到中國養(yǎng)老基金的更多身影。

其次，保險資金的房地產(chǎn)投資存在很大增長空間。根據(jù)耀光奧菲斯直租網(wǎng)報告數(shù)據(jù)，截至2018年上半年中國保險公司合計有人民幣17.6萬億資產(chǎn)，目前中國政策允許保險公司將最多30%的資金用于房地產(chǎn)投資，15%的資金用于海外投資，然而目前險資只有很小一部分布局在房地產(chǎn)市場，如果或可能提高投資房地產(chǎn)的比例。

另外，市場預(yù)計房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）發(fā)行將被列上日程。2018年中國證監(jiān)會以及中國住建部均發(fā)文鼓勵推進長租公寓項目證券化。如果REITs的法律和稅務(wù)障礙得以解除，中國的房地產(chǎn)信托投資基金市場規(guī)模將會超過美國，同時也為投資者提供了重要的退出渠道。

為了獲得更高的回報率，一些投資者也轉(zhuǎn)向非傳統(tǒng)物業(yè)領(lǐng)域?qū)で笸顿Y機會，目前比較熱門的有物流資產(chǎn)、長租公寓、輕奢商務(wù)酒店以及數(shù)據(jù)中心。電商的發(fā)展，讓物流越來越火，資本都是逐利的，覺得物流極具發(fā)展?jié)摿?，所以基金也會把一部分原本要配置在寫字樓的資金轉(zhuǎn)放到物流項目上，這或?qū)⒊蔀榻窈蟠笞谕顿Y的趨勢之一。物流資產(chǎn)現(xiàn)已成為交易氣氛最活躍的利基資產(chǎn)類別，這個市場目前由幾大主要運營商壟斷。兩三年前，投資物流資產(chǎn)的主要方式還是通過土地拍賣拿地并進行開發(fā)，但如今物流用地供應(yīng)有限，絕大多數(shù)的物流資產(chǎn)投資都是在二手市場完成。

目前物流資產(chǎn)的主要投資活動集中在蘇州、東莞、嘉興等一線城市的衛(wèi)星城，以及二、三線物流樞紐城市。大規(guī)模的物流資產(chǎn)投資者正從單純的倉儲業(yè)主轉(zhuǎn)變?yōu)楣疚锪鹘鉀Q方案提供者。